Приобретение комнат

С приобретением комнат всегда возникает много вопросов: нужны отказы от соседей или нет, можно приобрести в ипотеку или можно использовать материнский капитал, когда комната со статусом «Доля в квартире», нотариальная форма договора купли-продажи или нет?
Постараюсь подробно ответить на все эти и другие вопросы.
По своему статусу комнаты бывают следующих видов: комната (так сказать) в доме, то есть без указания в документах номера квартиры, второй вид - дом по типу общежития, идут по факту комнаты, а по документам квартиры (правда с местами общего пользования), третий - (самый распространенный вид) – это комната в коммунальной квартире, четвертый – это когда комната не выделена «в натуре» и продается как доля в квартире.
В первой ситуации по документам комната идет без указания номера квартиры. Это очень важно! У соседей таких комнат по законодательству не возникает преимущественного права покупки. Собирать отказы от соседей либо делать им уведомления о преимущественном праве покупки не нужно. Такие комнаты без проблем можно купить в ипотеку. Договор купли-продажи будет оформлен в простой письменной форме.
В ситуации номер два также не нужно собирать отказы! И сделка также проводиться в простой письменной форме. Но вот с ипотекой могут возникнуть проблемы! Из-за расхождения в документах, между тем, что есть по факту и что есть в документах, юристы банка могут не согласовать объект, также они могут запросить отказы, но собрать их не будет возможности.
Третья - самая распространенная ситуация. Приобрести в ипотеку теоретически можно, но банков, которые бы выдали такой ипотечный кредит очень мало, можно по пальцам пересчитать. Требования у банков очень часто запутанные. В начале банк может сказать: «Что достаточно писем либо телеграмм с уведомлениями», а потом рассмотрев их скажет: «Необходимо сделать отказы».
В чем разница между отказами и уведомлениями? Разница в том, что, собрав все отказы «Продавец комнаты» обеспечивает неоспоримую сделку. Для банка, который выдает ипотечный кредит, – это принципиально важно! Но есть и минусы у отказов. Первый минус – это стоимость (дополнительные расходы). Каждый отказ оформляется у нотариуса и примерно стоит 4 000 рублей. Правда есть хитрость. Можно найти нотариуса, который согласится вписать в один отказ сразу несколько лиц. Второй минус – это организационный процесс. Очень часто количество соседей может быть несколько десятков человек. Все заняты. Всем некогда. Интереса у кого-либо куда-то идти у этих соседей нет. И «Продавцу комнаты» реально сложно всех собрать – сразу и в одном месте. Подводный камень заключается в том, что если у соседей собственниками являются несовершеннолетние дети, то, чтобы подписать отказ, этот сосед должен получить вначале разрешение органов опеки. Бред конечно, так как запретить опека не может, но пройти процедуру согласования необходимо. При этом соседи должны собрать пакеты документов, как будто они решили продать свою комнату. Способов уведомить соседей о том, что продается в их коммунальной квартире комната много. Самый распространенный – это телеграммы. Не менее реже «Продавцы комнат» делают уведомления при помощи заказных писем с уведомлением. Для обычной не ипотечной сделки такие документы подходят. Но в случае с ипотекой, банк устроит только нотариальные уведомления. Оформление договора купли-продажи в такой комнате происходит в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса.
В ситуации, когда комната имеет статус «доля в квартире» порядок уведомлений либо сборов отказов такой же, как и в третьей ситуации. Но вот сам договор купли-продажи имеет обязательную нотариальную форму.
Материнский капитал можно направить на приобретение любой комнаты с любым статусом (не верьте людям, которые говорят иное, проверено много раз на практике). Как следует из закона до трех лет средства материнского капитала можно направлять только на погашение ипотеки или займа, выданных на приобретение недвижимости. После трех лет средствами материнского капитала можно рассчитаться с «Продавцом комнаты» напрямую из ПФР.
По неприватизированной комнате соседей приходиться получать отказ от Администрации района. Процедура не сложная - надо собрать правильный комплект документов, написать заявление в Администрацию и получить распоряжение, разрешающее продажу.
Учитывая информацию выше, только опытному риэлтору можно поручить продажу комнаты. Так как практика показывает, что если «Продавец» и «Покупатель» берутся за оформление комнаты, то у них это не хватит терпения и времени все довести до конца. В лучшем случае, приходится переделывать письма, телеграммы. Происходит потеря времени и денег. Никогда не надо отчаиваться. Звоните своему риэлтору и все у Вас получится!