Налоговые вычеты

Налоги – это всегда важная тема при продаже и покупке недвижимости. Причем Продавца интересует сумма налога к уплате, а Покупателя – сумма налога к возмещению от государства.

Разберемся с налогами Продавца. Согласно НК РФ налог с продажи недвижимости возникает, если срок владения им меньше 3-х лет либо 5 лет. Отчего это зависит? Это зависит от причины возникновения у Продавца права собственности. Например, если Вы получили недвижимость по договору Дарения или по Наследству, или участвовали в приватизации, или это была покупка, но это единственное жилье у Вас в собственности, то срок владения таким имуществом должен быть 3 года для того, чтобы не платить налог с продажи. Во всех остальных случаях – срок должен быть равен 5 годам.
Если все-таки приходится продавать недвижимость, которая в собственности менее вышеуказанных сроков, то налог платить придется! Но государство любит своих граждан и идет им на встречу. Поэтому разрешает применить вычеты при расчете налога с продажи недвижимости. Их два:
1 - это расходы, связанные с приобретением недвижимости, которую теперь хотите продать.
2 – если нет возможности подтвердить данные расходы или Вам эту квартиру когда-то подарили или завещали, или была приватизация, то можно уменьшить доходы от продажи такой недвижимости на 1 млн. руб.
Нужно понимать, что вычет в сумме 1 млн. руб. может применить один раз в календарном году! Поэтому, если Продавец продает несколько квартир в одном календарном году, то применить такой вычет можно только к одному объекту недвижимости!
Это актуально и тогда, когда несколько собственников! Многие считают, что каждый Продавец сможет для своей доли дохода от продажи недвижимости применить вычет в сумме 1 млн. руб. Это неверно! Данный вычет применяется к объекту, а не к Собственнику! Есть варианты продажи через несколько договоров, но это дополнительные расходы на Нотариуса и, скорее всего, большая скидка Покупателю за такой вариант сделки! Агент-практик разберется в конкретной ситуации и поможет выбрать наиболее оптимальный вариант для конкретной сделки с недвижимостью!
Кстати, совсем недавно ввели изменение в НК РФ, теперь при продаже квартиры в течение 3-х лет, полученной по наследству, Собственник может уменьшить доходы от продажи на расходы Наследодателя. Просто круто!
Не все помнят, да и не все знают, что при продаже недвижимости могут применяться разные ставки – 13 % и 30 %. Первая ставка – для резидентов РФ, вторая – для не резидентов РФ. Все граждане, имеющие паспорт РФ, считают себя резидентами. Однако это не совсем верно! Все зависит от того, сколько вы находитесь на территории РФ непрерывно. Это актуально для тех, чья работа связана с длительными или частыми командировками, удаленностью работы (на Кипре, например, загораю и работаю), или просто с теми, кто уехал жить в другую страну и не сменил гражданство и не снялся с рег. учета. Получается, что если Продавец недвижимости находился на территории РФ непрерывно в течение календарного года менее 183 календарных дней, то налог будет рассчитываться по ставке 30%.
Однако государство пошло на встречу и таким Гражданам! Теперь Нерезиденты РФ могут не платить налог при продаже имущества, если срок владения им больше минимального, то есть 3 года или 5 лет. Все зависит от того, как у Нерезидента возникло право собственности на объект недвижимости (см. выше). Получается, что правила расчета налога стали одинаковыми как для Нерезидентов, так и для Резидентов РФ. Но если срок владения недвижимостью меньше предельного, то расчет налога с доходов Нерезидентов будет производиться по ставке 30%!
Тем не менее, Риэлтор обязательно выяснит этот вопрос и подскажет как действовать и выбрать оптимальный вариант сделки!
Еще знаменательное событие 2020 г. – это изменение порядка расчета минимального срока владения правом требования на строительство квартиры в новостройке! Дело в том, что при переуступке своего права другому лицу в строящемся доме налог с такого дохода можно уменьшить только на расходы, понесенные при оплате цены за Договор долевого участия! И никакого минимального срока для такого вида инвестиций не было, так как имущества как такого нет, есть только вложения в стройку и надежда на то, что все построится. Минимальный срок владения начинал отсчитываться с момента получения выписки из ЕГРН на новое жилье. Теперь Законодатель считает срок владения правом требования с момента полного расчета с застройщиком! Просто выдох для многих дольщиков, особенно для тех, кто попал в число обманутых!
Кроме всего прочего, при продаже недвижимости, надо помнить, что необходимо сдать в налоговую Декларацию о доходах. Там и указываются все вычеты и расчет налога, если продана недвижимость и срок ее владения меньше минимального (3 или 5 лет). Сроки предоставления декларации – это до 01 апреля следующего года. Важно сделать Продавцу напоминание, так как продажа, например, в январе 2020 г. должна быть задекларирована в 2021 г. Часто Продавцы после удачной сделки могут забыть это сделать, а это чревато штрафами.
Не маловажно и порядок составления декларации. Есть специальные организации, предлагающие составить декларацию о доходах, но если Продавец работал с агентством недвижимости, то его сотрудники обязательно напомнят про сроки сдачи и дадут контакты проверенного специалиста по ее составлению.
Декларацию о доходах можно сдать лично в налоговый орган по месту прописки или через Личный кабинет Налогоплательщика. Во втором случае – надо зарегистрировать его в налоговой. Здесь тоже агент проконсультирует как это сделать и какие для этого нужны документы.
Помните важный лозунг – Заплати налоги и спи спокойно!